Antes de falarmos sobre Fundos Imobiliários, você já ouviu alguém dizer que “se você busca segurança e rentabilidade, aplique o seu dinheiro em imóveis”? Essa frase, muito repetida por nossos pais e avós, ajudou a construir no Brasil uma cultura muito forte de investimentos no mercado imobiliário. Tão forte que os imóveis ainda representam o segundo tipo de aplicação preferida do brasileiro, atrás apenas da caderneta de poupança.
Não podemos negar que o investimento direto imóveis é, de fato, seguro e rentável. No entanto, ele carrega consigo alguns pontos que demandam a nossa atenção. Destaque para o alto valor e para a burocracia no processo de aquisição, a possibilidade de encarar uma vacância prolongada, o trabalho e os custos para cuidar da manutenção, além da baixa liquidez (afinal, a venda de um imóvel normalmente não acontece de uma hora para a outra).
Uma boa forma de superar essas questões e continuar investindo (ou realizar o sonho de investir) no mercado imobiliário são os FIIs – Fundos de Investimento Imobiliário – modalidade que tem ganhado bastante destaque e popularidade no mercado brasileiro nos últimos anos, especialmente por tornar as aplicações no segmento muito mais acessíveis a qualquer investidor.
Mas afinal, o que são os FIIs e como investir? É o que falaremos a seguir, confira.
O que são os Fundos Imobiliários (FIIs)?
Os Fundos Imobiliários são uma modalidade de investimento na qual um grupo de pessoas se reúne com o objetivo de aplicar seus recursos em ativos imobiliários diversos (shoppings centers, edifícios comerciais, galpões logísticos, hospitais, dentre outros).
Funcionam como condomínios fechados e a entrada do investidor se dá a partir da compra de cotas, ou seja, de frações daquele fundo, em ofertas públicas, ou através de negociações diretas com outros investidores. As negociações acontecem na Bolsa de Valores Brasileira, a B3, o que torna a aplicação bastante simples e muito similar ao processo de compra de ações.
Quais as principais vantagens de se investir em Fundos Imobiliários?
Dentre as muitas vantagens dos Fundos Imobiliários, destacaremos cinco. São elas:
Fracionamento
Como dito anteriormente, os FIIs funcionam através de cotas, que representam a menor fração possível de um imóvel. Com isso, eles permitem aos investidores interessados adquirir pequenas partes de um ou mais imóveis, por valores significativamente menores do que os necessários para aquisição de um imóvel próprio (é possível encontrar fundos com cotas a partir de R$ 100,00, por exemplo).
Liquidez
Fundos Imobiliários costumam garantir aos seus investidores uma liquidez bem maior do que a de imóveis. Para facilitar a sua compreensão, faremos a seguir uma comparação que ilustra isso de maneira bastante clara. Vamos a ela:
Imagine conosco a seguinte situação. Você é o proprietário de um grande imóvel, avaliado em aproximadamente dois milhões de reais. De repente, por algum motivo, você se vê descapitalizado e se depara com a necessidade urgente de vendê-lo para levantar algum dinheiro, digamos, 200 mil reais.
São dois os cenários mais prováveis. Ou você encontrará alguma dificuldade em negociar o seu imóvel em um curto espaço de tempo e demorará para conseguir o dinheiro que precisa, ou se verá obrigado a aceitar algum preço abaixo do valor de mercado para garantir que o montante chegue o mais rápido possível em suas mãos (algo que nem sempre será possível fazer).
Agora, imagine que, ao invés do imóvel próprio, você possui o mesmo valor aplicado em diversos FIIs. Neste contexto você tem, por exemplo, a possibilidade de vender rapidamente, com alguns cliques, apenas algumas cotas que totalizem o valor que necessita para se capitalizar. Interessante, certo?
Diversificação
A possibilidade de diversificação também é uma grande vantagem dos Fundos Imobiliários, afinal, o mercado te permite comprar várias cotas, de diversos FIIs, gastando um volume significativamente menor do que o necessário para obter a mesma diversificação na aquisição de imóveis próprios.
Isenção de IR
Caso você seja um investidor pessoa física que possui FIIs em sua carteira, saiba que você está isento do pagamento de IR sob os rendimentos mensais caso você não possua uma participação maior do que 10% em um determinado fundo (diferente do aluguel, por exemplo).
Gestão Profissional
A responsabilidade da administração dos Fundos de Investimento Imobiliários fica sempre a cargo de um gestor profissional, responsável por decidir em quais imóveis serão investidos os recursos daquele fundo, respeitando sempre as políticas de investimentos apresentada ao mercado na abertura do mesmo, bem como as suas diretrizes gerais.
A ele cabe ainda a responsabilidade de garantir aos contistas uma boa rentabilidade e também de cuidar de toda a parte burocrática referente aos imóveis.
Aqui, deixamos uma dica importante. Profissionalismo nem sempre é sinônimo de qualidade, por isso, é muito importante que, antes de investir, você pesquise e entenda bem quais são as qualificações do Gestor Responsável, para evitar armadilhas e surpresas futuras.
E quais são os riscos envolvidos?
Assim como em qualquer tipo de investimento, os fundos imobiliários também apresentam alguns riscos.
Dentre os principais, podemos destacar o de vacância dos imóveis que compõem o portfólio do fundo (algo que impacta diretamente nos ganhos dos cotistas quanto aos aluguéis recebidos), as eventuais desvalorizações dos empreendimentos que fazem parte da carteira do fundo, o risco de inadimplência dos aluguéis pagos por inquilinos que alugam os imóveis que fazem parte do fundo, atrasos na realização das obras (no caso de imóveis em construção), além de variáveis macroeconômicas que podem, eventualmente, afetar o mercado imobiliário.
Importante frisar também que, mesmo contando com uma boa liquidez, na maioria das vezes, ela nem sempre é uma garantia.
A constituição em formato de condomínio impede, por exemplo, que as cotas dos fundos sejam resgatadas por investidores – salvo quando ocorre a liquidação deliberada em assembleia geral ou ao final do vencimento, no caso de fundos com prazo determinado de funcionamento.
Sendo assim, a única forma de se desfazer da aplicação é vendendo suas cotas para outro investidor interessado. E obviamente, pode acontecer de você se deparar com alguma dificuldade em encontrar pessoas dispostas a adquirir a sua participação, principalmente no caso de fundos pequenos ou com baixo rendimento (argumento que reforça a importância da pesquisa prévia sobre a credibilidade do gestor e qualidade do fundo).
Tipos de Fundos Imobiliários
Majoritariamente, os fundos imobiliários brasileiros se dividem em cinco tipos diferentes, cada qual com suas características, perfis de risco e estratégias. São eles:
Fundos de Renda
São aqueles que compram ou constroem os empreendimentos imobiliários com o objetivo de alugar. Neles, os cotistas tendem a receber, periodicamente, uma quantia em dinheiro oriunda dos alugueis.
Fundos de Compra e Venda
Tem como estratégia principal obter lucros a partir da compra e venda de imóveis no mercado. Costumam ser mais arrojados, já que o seu desempenho depende muito do cenário econômico do país.
Fundos de Desenvolvimento
Costumam investir na construção de imóveis com o intuito de obter lucro a partir da venda dos empreendimentos. Tendem a ter riscos maiores quando comparados a outros tipos de FII, mas costumam oferecer um potencial maior de rentabilidade aos cotistas.
Fundos de Recebíveis Imobiliários
Nestes fundos, a principal estratégia é o investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários, emitidos por empresas securitizadoras para financiamento de empreendimentos.
Fundos de Fundo
São aqueles que concentram os investimentos em outros fundos imobiliários, a partir da compra de cotas. Costumam oferecer ao seu cotista uma carteira bastante diversificada, principalmente quando investem em FIIs com diferentes estratégias de investimento.
Em todos os casos, o investidor carrega consigo a possibilidade de ganhar dinheiro com valorização de suas cotas, vendendo-as por um preço maior que o de compra, tal qual ocorre no mercado de ações. Em algumas situações, também é possível obter uma renda recorrente por meio de recebimento do dividendo mensal, que é o rateio dos aluguéis recebidos pelos imóveis que compõem o fundo.
Dicas para evitar surpresas
Para evitar surpresas ao comprar as cotas do fundo de investimento imobiliário, é sempre importante uma boa análise e pesquisa nos documentos associados à lâmina do mesmo. O Prospecto e o Regulamento possuem todos os detalhes que você pode precisar para fundamentar sua decisão de investir ou não.
Lembre-se de prestar atenção principalmente em:
- Custos de Fundo: Tal qual os demais fundos de investimento, os FIIs possuem uma série de custos para a administração, que precisam ser observados antes do momento da compra da cota. O mesmo vale para a chamada Taxa de Colocação, que é a comissão pela comercialização das cotas do Fundo de Investimento Imobiliário. Essa avaliação cuidadosa vai te ajudar a entender quais são os ganhos reais obtidos e medir se o investimento é, de fato, interessante;
- Yield: Um termo bem particular dos Fundos Imobiliários é o Dividend Yield (Rendimento de Dividendo), ou seja, a razão entre os aluguéis pagos e o valor de mercado do imóvel. Essa taxa representa a razão entre o rendimento e o valor da cota em si. É necessário observar também a relação dessa razão com a taxa de juros a fim de saber se o investimento está, de fato, valendo a pena.
Quero começar a investir…
Começar a investir em Fundos Imobiliários é tão simples quanto começar a investir em ações. Basta abrir uma conta em um banco ou corretora, transferir o dinheiro, acessar o Home Broker, escolher os fundos que deseja aplicar e realizar o investimento.
No entanto, como em todo aplicação, a nossa recomendação é que você pesquise o máximo possível e que busque o auxílio de um especialista. Escolher um bom fundo, por exemplo, não é uma tarefa das mais simples. É preciso fazer uma boa leitura das lâminas, analisar a qualidade dos ativos e o cenário da praça no qual eles estão inseridos, entender o perfil dos inquilinos, conhecer o gestor e o tipo de gestão praticada, entender as dinâmicas do mercado imobiliário, e por aí vai (vale lembrar que, por se tratar de um investimento em Renda Variável, rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura).
Assim como no artigo anterior, deixamos aqui o nosso convite para que você que deseja começar a investir ou entender um pouco melhor esse mercado, conversar com um dos assessores da Lotus. O papel deles é exatamente o de entender o seu perfil e te auxiliar a escolher fundos de qualidade que tenham aderência às suas metas e objetivos.
